Что такое ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка — это официальный документ, который содержит данные об участке и о том, для чего его можно использовать. ГПЗУ ещё называют паспортом участка. 

Градостроительный план участка отвечает на вопросы:

• что можно построить на участке: жилой дом, магазин, гараж и так далее;
• где именно на участке разрешено строить объекты;
• каковы предельные параметры строительства: высота, этажность, площадь дома, допустимый процент застройки участка;
• есть ли подключение к инженерным сетям и есть ли условия для такого подключения;
• можно ли разделить участок на несколько частей;
• затрагивают ли участок зоны с особыми условиями использования — охранные, санитарные, заповедные и другие.

Для составления градостроительного плана земельного участка берут данные из разных государственных систем и нормативных документов: ЕГРН, Федеральной государственной информационной системы (ФГИС), правил землепользования и застройки, документации по планировке территории и других.

Оформление градостроительного плана регулируется рядом нормативных актов, к числу основных относятся:

— Статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ.

— Земельный кодекс РФ.

— Приказ Минстроя России № 741/пр от 25.04.2017.

— Постановление Правительства РФ № 575 от 02.04.2022.

Для чего и когда нужен ГПЗУ

При строительстве частного дома

Получать градостроительный план для участков под индивидуальное жилищное строительство не обязательно. 

Но оформление ГПЗУ позволит:

— Узнать о подключении к коммуникациям — технические условия, которые понадобятся для согласований с ресурсоснабжающими организациями. 

— Определить допустимые параметры строительства: где можно строить, какие должны быть минимальные отступы от границ участка, где проходят зоны ЛЭП, газопроводов или водоёмов.

— Своевременно выявить ограничения для строительства, наличие сервитутов и охранных зон.

— На 3 года — срок действия ГПЗУ — заморозить градостроительный регламент для участка: установленные в плане параметры разрешённого строительства и виды разрешённого использования останутся неизменными в течение этого срока.

— Избежать возможных проблем в будущем: продать участок не получится, если будут нарушены правила застройки.

Всё это позволит существенно снизить риски и уберечь правообладателя земельного участка от траты нервов, дорогостоящих ошибок, штрафов или даже требования снести незаконно возведённый объект.

При реконструкции дома

Чтобы капитально отремонтированный дом легализовать, понадобится в том числе градостроительный план участка.

Градостроительный план участка требуется, когда планируют:

— Изменить основные параметры здания: увеличивается или уменьшается общая площадь, меняется этажность, повышается или понижается высота, расширяется пятно застройки.

— Проводить капитальные работы, которые затрагивают несущие конструкции, фундамент, кровлю, инженерные системы.

— Возводить новые конструкции, например пристройку, мансарду, веранду. 

— Продать дом с изменёнными параметрами.

ГПЗУ не требуется для проведения косметического ремонта, обновления инженерных систем без изменения их конфигурации, установки нового оборудования без изменения несущих конструкций.

Каталог загородных домов и коттеджей на Циане

Собрали для вас 1 500+ проверенных вариантов

Посмотреть

Как выглядит ГПЗУ 

Градостроительный план земельного участка включает в себя ситуационный план, чертёж собственно плана и текстовое описание. Действуют строгие требования к форме, обязательному содержанию и порядку выдачи плана.

Рассмотрим, какие данные содержит градостроительный план.

Сведения о земельном участке и его владельце:

• кадастровый номер;
• общая площадь территории;
• точный адрес, если он присвоен;
• категория земель;
• вид разрешённого использования (ВРИ);
• информация о текущем правообладателе.

Графическая схема или чертёж участка:

• отображение границ земельного участка с указанием координат поворотных точек;
• указание минимальных отступов от границ участка, в пределах которых возведение построек запрещено;
• существующие сооружения на участке;
• зона, где строительство капитальных объектов разрешено;
• при наличии — обозначение зон действия публичных сервитутов;
• выделение зон с особыми условиями использования территории, которые могут влиять на участок;
• информация о расположении соседних объектов капитального строительства, если это имеет значение.

Пример чертежа ГПЗУ. Источник 

Текстовое описание:

• минимальные и максимальные параметры, которые определяют возможности разрешённого строительства или реконструкции объектов, включая высоту зданий, количество этажей, площадь застройки и допустимый процент застройки всего участка;
• перечисление всех видов разрешённого использования земельного участка;
• информация о наличии на участке объектов культурного наследия, если таковые имеются;
• технические условия для подключения к инженерным сетям или указание на необходимость получения этих условий в ресурсоснабжающих организациях;
• реквизиты действующих правил землепользования и застройки (ПЗЗ), применимых к территории, где находится участок.

Как оформить сервитут на земельный участок

что это такое, когда нужен, как получить

Читать

Кто выдаёт ГПЗУ

Градостроительные планы готовят и выдают органы местного самоуправления (МСУ) — администрации города, района или сельского поселения, на территории которого расположен участок.

Если участок расположен на территории двух муниципальных образований, необходимо обращаться в орган МСУ того муниципалитета, в границах которого находится большая часть участка.

Как получить градостроительный план земельного участка

Готовим документы

• Заявление установленного образца — бланк можно получить в месте подачи, скачать на госуслугах или сайте местной администрации.
• Паспорт заявителя — оригинал для сверки и копия.
• Документы, подтверждающие право на земельный участок: свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН. Если подаёт документы представитель правообладателя, понадобится нотариальная доверенность.
• Кадастровый паспорт участка или его кадастровый номер — основные сведения содержатся в выписке ЕГРН.
• Ситуационный план — схему расположения участка на местности.

Подаём документы

Лично:

• В МФЦ региона, где находится участок — самый популярный и удобный вариант. Специалист МФЦ поможет заполнить заявление, проверит комплектность документов, выдаст расписку.
• В местную администрацию — обычно это комитет или управление по градостроительству и архитектуре или земельный комитет района, города или поселения. Подразделение можно узнать на официальном сайте администрации.

Онлайн через портал «Госуслуги» при наличии подтверждённой учётной записи → услуга «Выдача градостроительного плана земельного участка». Заполняем электронное заявление, загружаем сканы документов и отслеживаем статус в личном кабинете.

ГПЗУ выдаётся бесплатно.

Получаем ГПЗУ

Сроки выдачи градостроительного плана регламентированы и составляют 14 рабочих дней в Москве и Московской области и до 15 календарных дней в других регионах России. Отсчёт начинается со дня приёма заявления.

После получения уведомления о готовности забираем документ там же, куда подавали заявление, или скачиваем в электронном виде через «Госуслуги». 

Из-за чего отказывают в выдаче ГПЗУ: частые причины

— Заявитель — не правообладатель участка или у него нет полномочий, чтобы обращаться за градостроительным планом.

— Неполный или некорректный пакет документов. Например, нет доказательства права собственности, приложена неактуальная выписка из ЕГРН.

— Ошибки в оформлении заявления: опечатки, неточные данные, несоблюдение утверждённой формы заявления.

— При долевой собственности на участок нет согласия на строительство всех собственников.

При отрицательном решении заявитель вправе внести исправления и подать заявку повторно или обжаловать отказ.

Главное

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит информацию об участке, как его можно использовать, что и каким образом можно построить на нём.

Для ИЖС получать градостроительный план земельного участка необязательно, но его получение позволит выявить возможные ограничения, определить допустимые параметры строительства, избежать возможных юридических проблем в будущем, а иногда и спасти дом от сноса.

При капитальной реконструкции дома получение ГПЗУ обязательно. 

Чтобы получить ГПЗУ, нужно подготовить пакет документов и подать заявление в МФЦ, местную администрацию или онлайн через госуслуги. В течение 2 недель документ должен быть готов. Выдают градостроительный план бесплатно.